適切な住宅とインフラへのアクセス - 社会的および経済的な機会となるか

ソーシャル投資とパフォーマンス

新型コロナ危機を経て良い方向に変わった点があるとすれば、それは社会的な優先課題に目が向けられたことです。個人の健康は譲れない価値として確立され、政府は個人の雇用とリソースを可能な限り維持しようとし、企業は従業員の安全とバリューチェーンの維持を確保する努力をするようになりました。

環境問題や社会問題への関心の高まりは、パンデミックによって加速され、個人や集団の責任をめぐる議論が、官民による対応を促しています。

また、新型コロナ危機の期間に、責任ある金融の価値提案とその社会における役割が明確になってきました。多くの分野、テーマ、投資哲学が見直されることになり、住宅へのアクセスはその一例です。投資家は、投資リターンを得るための資本配分を通じて、社会的な課題に測定可能な方法でプラスのインパクトをもたらすことができます。このように二重の目的をもって行動することができるのです。

中産階級の台頭による不動産市場への影響

米国の心理学者アブラハム・マズローが提唱した人間の5段階欲求ピラミッドでは、住宅は第一階層に位置します。基本的な欲求であり、家計の中で重要な位置を占めます。新型コロナ危機以前から、経済協力開発機構（OECD）に加盟する国々では、住宅コストが大幅に上昇していました。特に需要が供給に追い付いていない賃貸住宅市場で顕著です。

手頃な価格の住宅を見つけることは、特に低所得者、若者、子育て世代、高齢者にとって厳しい場合があります。そのため、対策が必要となっています。例えば、ドイツ政府は中産階級の人々が都心から離れざるを得なくなる状況を防ぐために、特定地域で家賃の上昇を制限する都市政策を実施しようとしています。

ドイツの上場不動産会社TAGインモビリエン(TAG Immobilien)は、1平米(㎡)当たりの賃料が6ユーロを超えない低価格住宅の事業を展開しています。同社は、ドイツ国内に9万戸以上の住宅用不動産を所有し、高い入居率と安定的な成長見通しを有していると当社では見ています。同社の2020年の売上高は3億2,300万ユーロに上り、生み出された利益は新規プロジェクトに再投資されました。そのため、ポーランド市場などの新規開拓が可能となっています¹ 。当社では、当セクターは底堅く比較的低リスクであり、中期的な再評価の見込みも保持していると考えています。

日本では、不動産価格が上昇しています。世界銀行によると、戸建てやマンションの価格が個人の年収の4倍を超えると、住宅へのアクセスは困難であるとされています。東京の不動産調査会社、東京カンテイによると日本ではこの比率が8倍に達しています² 。このような環境は、株式会社カチタスにとって追い風となるでしょう。カチタスは、築年数の経過した物件をリノベーションし、手頃な価格で再販することに特化した日本の上場企業です。この差別化された事業内容で、従来の不動産デベロッパーから市場シェアを奪うことができると見ています。

一方米国では、サン・コミュニティーズ(Sun Communities)が低所得者や退職者の人口が多い米南部・中西部地域で、質の高い低価格住宅の提供を目指しています。サン・コミュニティーズは、モービルホームとモーターホームのコミュニティを全米に展開しており、入居者や住宅購入者に非常に手頃な価格の住宅を提供する重要な役割を担っています。

•  購入の場合、従来の住宅価格は米国人の年間給与中央値の約7倍に相当するところ、モービルホームの価格は中央値の約2倍に留まります。
• 賃貸の場合、モービルホームの入居者は、従来の賃貸住宅よりも25%広いスペースに1㎡当たりの51％安い家賃で住むことができます³ 。

新興国では、上場不動産会社は高所得者層をターゲットにした企業が多く、当社が設定したインパクト指標の基準を満たしている企業はまだ少ない状況です。

住宅という社会的課題に対応し、不動産投資を行うためには、企業が保有・販売している資産そのものよりも、その企業のビジネスモデルを重視する必要があるというのが、私たちの信念です。したがって、住宅へのアクセスは、社会的進歩とこれらの問題に真正面から取り組む企業にとっての成長の原動力となり得るのです。