不動産投資は世界で最も古い投資形態の一つです。オルタナティブ投資などがある現代の市場より以前から、不動産は代替資産クラスの一つでした。投資家は不動産をポートフォリオに組み入れることで、伝統的資産クラスである債券や株式などの組み合わせから分散効果を高めることができます。また、一部の投資家にとって、不動産は実物資産として極めて魅力的です。

不動産投資の異なる形態

不動産投資の対象には、住宅と商業用不動産があります。住宅には一戸建てや集合住宅、商業用不動産にはオフィスビル、商業ビル、ショッピングモール、産業用建物(製造設備や倉庫)が含まれます。

不動産ファンドに投資する理由

不動産投資のリターンの源泉は以下の2つです。

  • 家賃収入とキャピタルゲイン(不動産売却益)
    多くの人は住居用か賃貸住宅向けの不動産を購入する一方、商業用不動産にはなじみがないでしょう。まとまった資金を持っておらず、家主にもなろうとは思っていないものの、商業用不動産などの一部を所有したいと考えている場合、不動産ファンドへの投資が一つの選択肢となります。不動産ファンドでは、あらかじめ定めた投資目標に従って運用される不動産ポートフォリオの一部を投資家が購入します。そして、プロのポートフォリオ・マネージャーがさまざまな不動産に投資します。
  • 不動産ファンドとは?
    不動産ファンド(ポートフォリオ)は通常、2つのタイプに分かれます。一つは建物などに直接投資するポートフォリオと、もう一つは不動産セクター企業に投資するポートフォリオです。

前者には、いわゆるREIT(不動産投資信託)などが含まれ、幅広い不動産物件に直接投資し、家賃収入がリターンをもたらします。加えて、売却益や不動産価値上昇に伴うキャピタルゲインも享受できます。しかし、こういったポートフォリオは投資家の解約に備えて一定の現金を保有する必要があり、投資には利用できないので、トータルリターンを押し下げることになります。また、不動産は流動性が低いため、売却しようとする場合、買い手を探すのに時間がかかります。急いで売却しようとすると、売却価格を下げざるを得ません。

後者のポートフォリオは不動産企業の株に投資するファンドで、通常の株式ファンドに似ています。不動産企業のファンドでは株式ファンド同様にキャピタルゲインが狙えますが、不動産に直接投資するファンドに比べるとファンド価格の変動幅は大きくなります。

不動産価値を左右する要因

不動産価値を左右する要因としては不動産の需給があり、家賃動向に影響を与えます。不動産の立地および質も重要で、立地条件などが良い不動産においては高い家賃を要求できます。さらに、テナント(入居者および入居企業)の信用力も不動産価格に影響します。もしテナントが家賃支払いを滞らせた場合、不動産オーナーの負担が増すため、不動産価値に悪影響を及ぼすでしょう。